バラエティに富んだライター陣による不動産レポート

------　え、こんな近くで、この価格？-----------------

編集長の実家があることから、馴染み深いということで、
練馬区の中古マンションを探していたところ、
　●駅から数分
　●駅近エリアでは考えられない価格
という物件を発見！！！

この２点で、第１関門突破です。
編集長と一緒に、実際のマンションを偵察してきました。
　
ふむ。築数十年という、マンションとしては歴史的な建築年数であるものの、
今現在、修繕工事をしているらしく、
管理人室＆受付には、工事内容、日程の詳細がきちんと貼られています。

一階には、食べ物やさんや、お教室などのテナントも入っており、
ポストやゴミ捨て場なども綺麗で整頓されています。
貼紙などでいろいろな集まりの広報、注意事項の徹底など、
割と、
　●自分達が住んでるマンションは、自分達でよくしていこう
　●同じマンションに住んでいる者同士、協力しあっていこう
という雰囲気、傾向が見られるマンションでした。

これはもしかして、いいんじゃない？

外から見た感じでは、部屋は昔ながらの団地のようなマンション。
確かに古いものの、
今のスタッフのマンションに比べると、立地も良くて広さもある。
「このマンションと交換しちゃおうか？」

不動産で「交換しちゃおうか？」とは、まぁ、随分な発想ですが、
ただ、そのぐらい立地条件も価格も魅力的。

と言うわけで、業者さんに問い合わせてみました。

------　業者さんも信頼できて、第２関門も突破！　-----------------

質問、確認などは、もっぱら、パソコンからメールでした。
事前に色々と聞いてみたところ、メールでの応対も迅速丁寧。
そして、こちらが気付かない細かい部分も
きちん、きちんと調べたり対応してくれたりして、
「誠実な業者さんだなぁ」という感じです。

そこで、ほとんど買うつもりで、唯一にして最大の問題点
　●歴史的築年数
について、最終確認をすることにしました。

■工事していない部分は大丈夫なのかな？■

ちょうど大規模修繕工事をやっていたので、修繕内容をチェックしてみたところ、
　・大規模改修工事（外壁塗装工事・防水工事・廊下階段床工事・その他）
　・排水管更新工事（共用部・専有部）
　・建築内装工事（排水管更新に伴う専有部の内装復旧工事）
となってます。
ということは、
　●耐震性
　●アスベスト
このふたつは、ノータッチということになります。

ノータッチということは、
　●問題が無い
　●予算的に見送った
の、いずれかであると思いますけど、当然、この二つは「大違い」。

また、大規模修繕を行ったということは、
　●建て替えずに、あと何年、維持していくつもりなのか？
　●今後の修繕積立金は、どうなっていくのか？
ということも確認する必要があります。

そして、
「せっかくだったら、中を見せていただく」
ということで、内覧日を決めて、その日までに調べていただくことになりました。

------　残念、第３関門突破ならず　-----------------

いよいよ内覧日。
室内のチェックポイントは…と、
実は、このマンションの場合は、そんなに考えていませんでした。

編集長的には、
「設備を直してもらうとか、そういうんじゃなくって、悪い分を安くしてもらう」
という考え方のようで、根拠は、
　●価格が価格なので、基本的には内装をフルリフォーム
　●大規模修繕を行っているので共用部分は大丈夫だろう
という感じで考えていたそうです。

要は、
「どんなにボロボロであったとしても、その分を安くしてもらって買っちゃおう！」
と、買う気マンマンってことですね（笑）。

なので、むしろ重要なのは、内装などよりも第二関門の内容。

とは言え、せっかくなので、まずはお部屋の様子からチェック！

うっ。。。
スタッフ的には「アウト」かも…（苦笑）。
思ってたより、なかなかワイルドな野性味溢れるお部屋でした。
なんていうんでしょうね、なにもかもが、そのまんまというか。
もちろん、リフォームもされていませんから、
台所に放置された食器、押入れに置き去りにされた古い荷物、
ベランダに置かれ世話されずに枯れた植物、干されたままの乾いたタオル、
かたっぽだけのスリッパ等、やけに、なまなましかったです。
でも、昔のお部屋というかね、懐かしさはあります。刷りガラスとか。
なぜか、お風呂の浴槽、釜がなく。
不動産業者さんも「なんでないんだろう？？？」とビックリしてました。

このとき、明らかに「だめだな、こりゃ、断られるな」と、
しょんぼり意気消沈ムードの業者さん。
でも、編集長はこの室内は全く気にしておらず…と言うか、
むしろ、持参いただいた資料（質問の回答）に釘付け…という感じです。

（……どうしたのかな？？？……）

すると、
編集長が、明らかに「買います」という雰囲気ではなく、
「これでは…（落胆）」
と。。。

その理由は、
　●耐震性、アスベストは調査自体をやっていない（予算的な問題）
　●今回の大規模修繕工事は「借り入れ」で行っている
という状況。

だから、今後の積立金の値上げは必至なものの、
値上げ額については、
　●今後、管理組合で話し合われる（予定）
という状況。

ただ、その業者さんも、当然、
この状況はまずいと判断できる業者さんですので、
皆で、
「う～ん、残念ですねぇ」
という感じで解散し、
今回お世話になった不動産業者さんには、再度、希望条件などを伝え、
　●【予算内で、今の手持ち物件よりも魅力的】な
　　面白い物件がありましたら、是非よろしくお願いいたします
と、ご挨拶。

また、なにか、いいご縁がありましたら、宜しくおねがいいたします～☆

------　ワンポイントアドバイス -----------------

こういう現実を見ると、新築マンションが乱立する反面、
　●中古のマンションは大丈夫なのか？
という大きな大きな不安を感じます。

修繕積立金がたりなくて、借り入れして、値上げして。
世代交代などで売ろうにも、売れない・・・。
実は、こういうマンション、これからいっぱい、たくさん出てきそうです。

かつての繁栄から一転して廃墟と化した軍艦島のツアーが開始されましたが、
今のままでは、どこでも軍艦島になる可能性があるような…。

■ポイント
　　マンションは、かならず、いつか、確実に、修繕工事をします。
　　修繕積立金というのは、そのための、皆で貯めたお金のプールです。
　　中古マンションを買うときは、
　　どうしても、実際の目に見える価格にしか目が行かず
　　「月々の家賃払うなら、こっちのほうが安いじゃん！」
　　「しばらくは、このままで住めるし。子どもが大きくなって
　　　お金がたまってからリフォームすればいいじゃん」
　　と、飛びつきがちですが、
　　　●そのマンションの修繕積立金は、どれくらいたまっているのか
　　　●いつ修繕工事をする予定なのか。
　　　　そのとき、一時金など負担する必要があるのかどうか
　　という、
　　目には見えない、見えにくい、
　　買った後の、先々、自分に支払いを求められる、課せられるであろう、
　　修繕費用の出費も確実に頭に入れて計算してから、購入すべきです。
　　これらは、普通、広告にこまごまと書いてありません。
　　ですから、不動産業者さんを通じて、売主さんに調べてもらうなどして
　　事前に事実確認を入れることが重要でしょう。